相続不動産の売却をスムーズに行うには？～町田市金森東売却プロジェクトを通じて感じたこと

FDBでは、物件探し・・・とりわけ「土地探し」をメインに打ち出しているので、それ以外のイメージが希薄な印象があるといわれますが、いえいえどうして、不動産売却の実績も多く、さまざななケースの売却案件と対峙しています。

現在、町田市金森東で売却をお手伝いしている案件もずっと親御さんが住まわれていたお住まいで、2年ほど前にホーム入所後に亡くなられ、現在、相続人であるお子さんたちからご売却の依頼を受け、現在、契約予定になっている案件があります。

いわゆる「相続不動産」といわれるものです。
2024年4月からの「相続登記義務化」により、相続不動産の流動化（売却・活用）が進みやすくなっていますので、こうした物件は、今後、大きく増えることが予想されています。
そこで、ここでは相続不動産の売却について、現在進行中のプロジェクトでも感じた点も踏まえて、豆知識として列挙しておきますね。

①相続登記を忘れずに！
今回のプロジェクトでは、すでに相続登記済みでのご依頼でしたが、相続不動産を売却するには、まずその不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へと変更する相続登記が必要です。相続登記が済んでいないと、不動産を売却しても所有権移転登記ができないため、買主に引き渡すことができなので、余裕があるときに済ませておくことが大事だと思います。

②売却益にかかる税金をチェック
不動産を売却して利益が出た場合、その利益には「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税は、所得税と住民税の合計で、所有していた期間によって税率が変わるので要チェックです。

長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％

相続した不動産の所有期間は、被相続人が所有していた期間も含まれるので、被相続人の取得時期を確認しましょうね。

③超重要！適用できる特例をチェック
相続した不動産を売却する際には、いくつかの税制上の特例が適用される可能性があります。

a）被相続人の居住用財産（空き家）を売却した場合の3,000万円特別控除
被相続人が住んでいた家を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用には細かい要件がありますので、事前に確認が必要です。

b）取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）
これは、相続が開始された日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税の負担を軽減することができる特例です。
これにより譲渡所得を減らし、税金を抑えることができます。

※ただし、（a）と（b）は併用はできないのでその点は要注意です。

④諸費用も要チェック
不動産の売却には、税金以外にもさまざまな費用がかかるので、必ず洗い出しておきましょう。

・解体費用：建物の規模や構造によって異なりますが、30坪の木造住宅ですと150～200万程度はかかるイメージです。また、昭和年代の住宅ですと、アスベストが検出される可能性もあり、そうなると除去作業費だけで解体費と同等以上の費用がかかる場合もあります。
・仲介手数料：（売却金額×3%＋6万円）+税
・印紙税：売買契約書に貼付する印紙代　https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm
・測量費用：土地の境界が不明確な場合など、隣地との立ち合い確認や署名捺印書類の取り交わし等を行う「確定測量」を実施するとなると、50～70万ほどの費用（隣接する住戸数などによります）がかかります。
・抵当権抹消登記費用：ローンが残っている場合
・ハウスクリーニング費用：売却前に清掃する場合
・残置物処分費用：処分業者さんの見積もりは金額差もかなり出るため、弊社でも安心してお任せできる会社の選定にはとくに気を配っています。

これらの費用も事前に把握したうえで、売却価格の設定をしておきましょう。

⑤不動産会社選びは慎重に！
相続不動産の売却は、上記のように特有の費用や手続きがありますので、相続に詳しい不動産会社を選ぶことで、スムーズに安心して売却を進めることができます。
FDBでは、（本件に限らずですが）こうした売買プロジェクトを進める場合には、
・綿密な資金計画と
・スケジューリングを組み立てることを徹底しています。そして、立てた計画を常に睨み、ときに修正を加えながら予実管理をしています。

もし、相続不動産の売却をご検討されている方がいらっしゃったら、依頼する・しないは度外視で、まずは、お気軽にご相談くださいね。