住み替え時の悩ましい問題～「売ってから買うか、買ってから売るか？」

FDBのお客様においても、土地を購入して家を建てたり、中古住宅を購入してリノベーションをする際に、現在の住まいを先に売却してから物件購入を進める方と、まず希望物件を確保（購入）してから住まいの売却を進めていく方に分かれます。
ここでは、いわゆる「売り先行か？買い先行か？」という、なかなか悩ましい問題について取り上げたいと思います。
しかしこれ････どちらにもメリット・デメリットがあり、どちらが正解というわけではありません。お客様の状況や考え方によって最適解は分かれるところですので、ここでは、それぞれのポイントを整理してご説明しますね。

「売ってから買う」のメリット・デメリット

今の家を先に売却するため、資金計画を立てやすく、「お金のやりくり」という観点では安心感のある進め方といえます。

【メリット】
●資金計画が立てやすい
売却で得た金額が確定しているので、新居の購入・建築に使える自己資金がはっきりします。
●二重ローンを回避できる
売却が完了してから新居を買うので、旧居と新居のローンを同時に抱えるリスクがありません。
●焦って購入しなくて済む
売却の期限を気にせず、じっくりと時間をかけて希望の物件を探せます。

【デメリット】
●仮住まいが必要になる可能性がある
旧居の売却から新居の引き渡しまでの間に期間が空くと、その間、一時的に仮住まいに引っ越す必要があります。土地を購入して注文住宅を建てる場合はほぼこのパターンになります。
引っ越しが2回になるため、手間や費用も余分にかかってしまいます。
●気に入った物件を逃す可能性がある
気に入った物件があっても、売却が完了する前に売れてしまうこともあります。

「買ってから売る」のメリット・デメリット

理想の物件が見つかったときにすぐ行動できるのが、この方法の大きな魅力です。

【メリット】
●理想の物件を逃さない
「これだ！」と思う物件に出会ったとき、すぐに購入の決断ができます。
●引っ越しが1回で済む
旧居から新居へ直接引っ越せるので、仮住まいの手間や費用がかかりません。
●じっくりと売却活動ができる
新しい住まいが決まっている安心感から、旧居の売却を焦らずに進められます。

【デメリット】
●資金計画が不確実になる
旧居の売却額が確定していない状態で、新居の購入費用やローンを計画しなければなりませんので、自己資金も必要になりますし、金融機関によっては、売却物件の残債や返済額により、新たに組む住宅ローンの借入金額が伸びない可能性もあります。
想定していた価格で売れなかった場合、資金計画に狂いが生じる可能性があります。
●二重ローンになる可能性がある
新居の購入と旧居の売却が同時期に進むと、一時的に旧居と新居の住宅ローンを二つ抱えることになります。
●つなぎ融資や売却先行ローンが必要になることも
旧居の売却代金が入るまでの間、新居の購入資金をまかなうために、つなぎ融資などを利用することもあります。

繊細なスケジュール管理、建築会社との連携も求められるパートナー探し

このように、どちらの選択肢にも一長一短ありますが、どちらかとうと、「売ってから買う」ほうが安全性は高そうというのが正直なところです。
ただ、お客様も新たな住まい計画があるだけに、物件探しを先行して進め、理想的な物件が出てきた場合、どうしてもその物件を手に入れたいというケースはよくあります。
さらにいえば、二重ローンや仮住まいを回避するために、買い先行で進めながら、住まいの売却を同時に進め、売却物件の残金決済を住まいの完成に合わせるという「同時進行オペレーション」で行うケースもあります。
これは、売却と新居の建築の進行の両方を睨みながら、お金の出入タイミングを睨みながら、綿密にスケジュール管理をするため、信頼できる不動産会社とタッグを組んで進める必要があります。
とくに不動産会社の担当者には、以下の点が求められます。
□売却金額のすり合わせと引渡し条件の折衝力

□新居建築のスケジュール把握と工務店との強固な連携体制の構築

□金融機関や税理士などとの連携力

そして、最も大事なのは、スタート時点での信頼関係の構築です。ご要望やスケジュールをしっかり共有しながら、安心して進められるパートナーを探してくださいね。