建築家に聞く：こぢこぢ一級建築士事務所さん対談（前半）「不動産仲介にコンサルも含む、FDBならではのサービスとは？」

FDBは不動産仲介だけでなく、家づくり全般のコンサルティングもおこなっています。建築家の小嶋さんもこのコンサル業務の価値を実感しているおひとりです。どんなところに価値を見出しているのかお話いただきました。

フリーリーデザインボックス（以下、FDB）
こぢこぢ一級建築士事務所小嶋良一さん（以下、小嶋）

「物件探し」だけで終わらない不動産会社

小嶋　FDBさんとの出会いは僕もメンバーとして参加している田園都市建築家の会（以下、田都会）でした。田都会の大きな特徴でもあるんですが、不動産業をされているFDBさんが事務局として全工程のコンサルに入ってくれるので、設計以外のさまざまな手続きやダンドリ調整などを一手に引き受けてくれるんです。だから僕ら建築家は設計に集中できる。それがとてもメリットに感じています。
だからうちの事務所に直接ご依頼いただくお客様にも、土地探しからご検討されている場合は、FDBさんにサポートいただくケースが増えています。お客様からは「FDBさんを建築コンサルと不動産をする会社だって紹介さたので、最初はどんな会社なのか不安感もありました」と打ち明けられたこともありましたが。
「物件を探す」という不動産仲介のお仕事だけでなく、全工程のコンサルまでしてくれるのは、お客様にとっても、作り手（設計者）にとっても本当に助けられることが多かったと実感しています。

総予算は足りていても途中で費用を支払えなくなるリスクも?!

FDB　僕らがコンサルをする上でとくに注意を払っているのが「資金計画」なんです。「資金計画」自体は、どこの不動産会社やハウスメーカーでもやってくれるものですが、実態として予算オーバーやキャッシュフローが回らなくなるという例をたくさん見ています。
僕らがやる資金計画は、費用項目の網羅性とお金の出し入れのタイミングを明らかにし、しっかりマネージメントするのがポイント。家づくりってたくさんの段階を踏むので、お金のマネージメントをしていかないと難しいんです。
よくある話として、総額ではお金を用意できるんだけど、「いつ、いくらかかるのか」を精緻に押さえていかないと、工事途中で支払いができないなんてこともあるんです。ローンによっては家の完成時に「一括融資」というものもあるので、その場合は途中でつなぎ融資を入れたりとか。
だから、僕たちは「このタイミングで現金を用意してください」「このタイミングでローンを実行してもらいましょう」という様に細かくマネージメントしていって、お客様のフォローにまわっています。
だから、「資金計画表」の作りもかなり細かくなっているし、更新頻度もとても多いです。

小嶋　銀行でお金を借りるのに必要な手数料や保証料、司法書士に支払う登記費用、火災保険などはもちろんのこと、1000円の印紙代や引越し費用、仮住まいの費用など細部まで洗い出してくれるからお客様も安心感を抱いてくれますよね。
総額は把握できていても支払いのタイミングをわかっていなければ「このタイミングでこんなに必要だったの？！」って慌ててしまいますよね。お金のマネージメントってとてもデリケートですから、そういった部分を任せられるというのは本当に心強い。

FDB　よく聞く話として、お客様ご自身でお金のマネージメントをしていると、工事の途中でまとまったお金を支払わなければならないときにローンが下りず、工事を中断せざるを得ないということがあるくらいです。

小嶋　お客様がお金の方に気を取られてしまうと、せっかく建築家と家づくりしているのに楽しんでもらえてないというのはもったいないですよね。僕の場合だと、やっぱりドアノブひとつ選ぶのにも素材や色、形状に至るまで、お客様とじっくり楽しみながらやりたいんです。だから、設計以外の部分でFDBさんに見てもらえていたら、こうした部分に集中できますからね。

小嶋さん設計「こもれびハウス」はじめから家具の購入費用を資金計画に組み込んだ、こだわりのインテリア。
Photography by 水谷綾子 (C)Architectural Design Studio KODIKODI

意外にケアされていない「設計料」について

FDB　土地と建物のローンを一緒に組むのに、土地の決済までは不動産会社でやりますが、その後の建築に移行してからのローン手続きについては、建築会社に十分引き継がれず、お客様が右往左往されるというケースもよく聞く話です。各金融機関によってローン商品も異なりますし、住宅税制も頻繁に変わりますので、家づくりの初心者とも言えるお客様がやるのは本当に大変だと思います。

小嶋　僕自身もFDBさんに入ってもらって自宅の中古マンション購入をサポートしてもらい、リノベーションしたのでよくわかるんですが、設計料がローンに含められないケースがあったりとか、建築資金を分割でローン実行できる銀行があったりなかったり。FDBさんは建築家との家づくりに適した金融機関を押さえているから、その点でも助かりましたね。

FDB　そうですね。ローンについては金融機関によって、じつはかなり対応が違っていて、小嶋さんもおっしゃっているように、「建築家」と家づくりをする場合は、そのスキームに合ったローン選びがとっても大事なんです。

小嶋　最近のお客様でもまさにそんな事例がありました。その方は私に出会う前から土地を探されていて、いい土地があったからと僕のところに建築の相談に来ていただいたんです。自己資金が少なかったこともあって、設計料も含めてローン組める銀行を紹介したら、「以前に紹介を受けた金融機関ではできないとのことだったので、あきらめていました」と言っていました。
こういうことを押さえていないと、建築家との家づくり自体を断念せざるをえなかったかもしれませんね。

僕らの資金計画表は「お金の設計図」

FDB　設計事務所によってカラーとかこだわりポイントってそれぞれですよね。お客様もその建築家に依頼する目安にもなるしね。小嶋さんなんかは家具にこだわっているし、別の建築家は断熱にこだわりがあったり。
だから何にお金の比重を置くかを、建築家によって考えながら資金計画表を作成しています。お客様に提出する前に建築家に「この項目はこのくらい確保しておけばいいかな」って必ず確認しますね。

FDB　資金計画ってお金の設計図なんですよね。

小嶋　本当そうですね。
FDBさんの資金計画（コンサル）は、一度だけ提示して終わりという計画表ではなく、家づくりが完了するまで何度も更新しながら提示されるので、「お金のナビゲーター」として価値あるものだと思いますね。そして、僕らにとっても、設計に専念できるという意味でありがたいものになっています。

＊Information
こぢこぢ一級建築士事務所（神奈川県横浜市）
https://kodikodi.com/

＝取材後記＝

まず驚くのが、FDBさんが行っているコンサル業務が「不動産仲介費」の中に含まれるということです。FDBさんならではのこだわりである「物件探しだけして終わりの不動産会社にはなりたくない」ということがとても感じられるサービスです。不動産売買には「仲介費」が必ず発生しますから、同じ仲介費を払うならどちらの不動産会社がいい？と聞かれたら、私は間違いなく「コンサル業務含む」方ですね（笑）。
「家づくり」は一生に一度あるかの話しですから、施主自身がコンサルが有った場合と無かった場合それぞれ経験することは難しいですが、建築家が「自分も助かっている」と言うこのコンサルは、話を聞くだけでも価値はあると思います。
ちなみにFDBさんがメインで活動するエリアは、田園都市線を中心とした横浜・川崎エリアですが、設計事務所や工務店さんからのご紹介客も多く、逗子・湘南エリア、中央線沿線などにも多くの実績があるそう。また、物件探しの段階から建築家と一緒に物件をチェックし、建築的な観点からも物件選びの提案ができるということです。

取材　江尻・オガワ（編集部）